01.04.2022 TARİHİNDEN İTİBAREN KDV ORANI

%10

%1

%20

%10

%20

Arsa ve Arazi Teslimlerinde                                                                                                               %10                                                                                                               

• Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden önce alınan konut inşaat projeleri için;
• 150 m2 nin altındaki konut teslimlerinde KDV oranı %1,
• 150 m2 nin üzerindeki konut teslimlerinde KDV oranı %20 olarak uygulanacaktır.

• Yapı ruhsatı 01.01.2013-31.12.2016 tarihleri arasında alınan konut inşaat projeleri için;
• Büyükşehirler hariç 150 m2’ye kadar konut teslimleri için KDV oranı %1, Ø 150 m2 nin üzerindeki konut teslimlerinde KDV oranı %20 olarak uygulanacaktır.
• Büyükşehirlerdeki 150 m2’ye kadar konut teslimleri için;
  • Arsa birim m2 vergi değeri 500 TL sine kadar olanlar için %1,
  • Arsa birim m2 vergi değeri 500-999,99 TL si arasında olanlar için %10,
  • Arsa birim m2 vergi değeri 1.000 TL ve üzeri olanlar için %20 olarak uygulanacaktır.

• Yapı ruhsatı 01.01.2017-31.03.2022 tarihleri arasında alınan konut inşaat projeleri için;
• Büyükşehirler hariç 150 m2’ye kadar konut teslimleri için KDV oranı %1, Ø 150 m2 nin üzerindeki konut teslimlerinde KDV oranı %20 olarak uygulanacaktır.
• Büyükşehirlerdeki 150 m2’ye kadar konut teslimleri için;
  • Arsa birim m2 vergi değeri 1.000 TL sine kadar olanlar için %1,
  • Arsa birim m2 vergi değeri 1.000-1.999,99 TL si arasında olanlar için %10,
  • Arsa birim m2 vergi değeri 2.000 TL ve üzeri olanlar için %20 olarak uygulanacaktır.

• Yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden sonra alınan konut inşaat projeleri için;
• 150 m2 nin altındaki konut teslimlerinde KDV oranı %10,
• 150 m2 nin üzerindeki konut teslimlerinde ise 150 m2 ye kadar olan kısım için %10 üzerindeki m2 için ise KDV oranı %20 olarak uygulanacaktır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde inşa edilen konutların tesliminin KDV oranı;

• 150 m2 nin altında ise yapı ruhsatı tarihine bakılmaksızın %1,
• 150 m2 nin üstünde ise yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden önce %20,
• 150 m2 nin üstünde ise yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden sonra, 150 m2 ye kadar olan kısım için %1 üzerindeki m2 için ise KDV oranı %20 olarak uygulanacaktır.

2)   Önemli İstisnalar

1. A) Kurumların iki tam yıl aktifte tutulan taşınmaz satışları – KDVK 17/4-r

• Şartlar: En az iki tam yıl aktifte kayıtlı taşınmazın satışı; taşınmaz ticareti/kiralamasıyla iştigal edenlerin stok mahiyetindeki taşınmazları hariç.
• İndirilemeyen KDV: Satışta istisna uygulandığında geçmişte indirilemeyen KDV ‘İlave Edilecek KDV’ olarak beyan edilir ve GVK/KVK matrahında gider yazılabilir.
• Muhasebe: 391/191 düzeltmeleri ve ‘ilave edilecek KDV’ kodu ile beyan notları.

Kurumlar (KVK 5/1-e) – Taşınmaz satış kazancı istisnası

• 2006 – 05.12.2017: Taşınmaz ve iştirak hissesi satış kazançlarının %75’i istisnaydı.
• 05.12.2017 – 14.07.2023: 7061 sayılı Kanun’la taşınmazlarda oran %50’ye indirildi (satış tarihi esas). İştirak hisselerinde %75 devam etti.
• 15.07.2023 sonrası edinilen taşınmazlar: 7456 sayılı Kanun’la istisna tamamen kaldırıldı (artık KVK 5/1-e kapsamı dışında).
• 15.07.2023’ten önce aktifte olan taşınmazlar (geçiş): Geçici 16 ile istisna sürüyor ancak oran %25. Diğer şartlar (en az 2 tam yıl elde tutma, kazancı fon hesabında süre tutma vb.) devam ediyor.

Not: İştirak hisseleri vb. için KVK 5/1-e kapsamındaki %75 istisna (şartlarıyla) devam etmektedir; 7456 değişikliği taşınmazları hedefledi. 

KDV yönü (KDVK 17/4-r)

• 15.07.2023 sonrası edinilen taşınmazların satışı: KDV istisnası kaldırıldı.
• 15.07.2023’ten önce aktifte olan taşınmazlar: Geçici hükümlerle eski KDV istisnası korunuyor (satışa ilişkin şartlar dâhil).

Gerçek kişiler (GVK mükerrer 80 – Değer artışı kazancı)

• Süre kuralı: Gayrimenkul 5 yıl içinde elden çıkarılırsa değer artışı kazancı olarak GVK’ya göre vergilenir; 5 yılı aşarsa vergileme yok.
• Yıllık istisna tutarı:
  • 2025: 120.000 TL
  • 2024: 87.000 TL

(Endeksleme ve gider/vergiler indirim kuralları geçerlidir.)

1. B) Yabancılara/kurumlara konut-işyeri ilk teslim istisnası – KDVK 13/1-(i)

• Yararlanıcılar: Türkiye’de yerleşik olmayan yabancılar, yurtdışında çalışan Türk vatandaşları, kanuni/iş merkezi yurtdışında olan kurumlar.
• Şartlar: İlk teslim; bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi; en az 1 yıl elde tutma; yapı ruhsatı ve teslim şartlarının sağlanması.
• İhlal halinde istisnanın bozularak vergi ve cezaların aranacağı hususu.

3)   Konutlarda Kademeli KDV Uygulaması – Örnekler

Örnek 1: Net alanı 170 m² olan konutun ilk teslimi (dönüşüm kapsamı dışında):

• 150 m²’ye isabet eden bedel üzerinden %10
• Kalan 20 m²’ye isabet eden bedel üzerinden %20
• Fatura, kısmi matrah ayrıştırılarak iki satırda düzenlenebilir (150 m²’ye isabet eden kısım / aşan kısım).

Örnek 2: Aynı konut dönüşüm projesinde (6306):

• 150 m²’ye kadar %1
• Aşan kısım %20

4)   Arsa–Arazi ve İşyeri Satışları – Uygulama Notları

• Arsa/arazi oranı %10’dur. Fiili teslimin niteliği önemlidir; arsa payı ayrıştırmaları uygulamada dikkat gerektirir.
• İşyeri (dükkan/ofis) teslimlerinde oran %20’dir; ilk/ikinci el ayrımı oranı değiştirmez.

5)   İkinci El Taşınmaz Satışlarında ‘Özel Matrah’

• KDV mükellefi olmayanlardan veya istisnalı olarak edinilen taşınmazlarda, vasfında esaslı değişiklik yapılmadan satış yapılırsa matrah = satış bedeli – alış bedeli.
• Konutlarda kademeli oran mantığı korunur; işyerinde genel oran %20 uygulanır.

6)   Fatura ve Beyan Akış Şeması (Özet)

• Teslimin niteliği belirlenir (konut/işyeri/arsa, ilk-ikinci el, dönüşüm, yabancıya ilk teslim vb.).
• Oran/istisna tespiti yapılır; gerekiyorsa kademeli matrah ayrıştırılır.
• Fatura satırları oranlara göre ayrılır; özel matrah varsa ‘satış–alış farkı’ satırı kullanılır.
• Beyanname: İlgili tablo/kanun maddesi kodu; istisna durumunda ilave edilecek KDV kontrolü.
• Belgeler: Döviz giriş dekontu (13/1-i), tapu/ruhsat, iki yıl aktif kayıt belgeleri (17/4-r).

7)   Uygulamada Sık Yapılan Hatalar 

• İki yıl aktif şartının stok niteliğindeki taşınmazlara uygulanması (17/4-r kapsam dışı).
• Dönüşüm projelerinde %1’in sadece 150 m²’ye kadar uygulanacağını gözden kaçırmak.
• Arsa satışlarında eski %8 oranının kullanılması (güncel %10).
• Yabancıya ilk teslim istisnasında döviz girişini banka kanalıyla ispat edememek veya ‘ilk teslim’ şartını ihlal etmek.

8)   Örnek Fatura Kırılımı (Konut İlk Teslim – 170 m²)